Аренда житла: ілюзії, дійсність та жорсткий оптимізм у сфері житлової політики в Україні.
Снимок: Макс Требухов
Широкомасштабна війна Росії вплинула на ринок оренди, знову піднявши питання його доступності та безпеки. У цій статті я розгляну ключові аспекти оренди житла в Україні, зосереджусь на змінах, що відбулись з лютого 2022 року, та спробую визначити, які зміни необхідні в майбутньому.
Сектор комерційної оренди в Україні виник після розпаду Радянського Союзу, коли громадяни отримали можливість безкоштовно приватизувати житло, в якому проживали. На сьогодні основними учасниками ринку є фізичні особи, які здають свої квартири чи будинки. Хоча така структура ринку не є винятковою, вона суттєво відрізняється від моделей, що спостерігаються в деяких західноєвропейських країнах. Наприклад, у Німеччині та Великій Британії важливу роль у сфері оренди відіграють банки, інвестиційні фонди нерухомості та приватні компанії. Це створює ряд проблем, зокрема посилення залежності між житлом і капітальними ринками, що, в свою чергу, призводить до зростання цін на житло та його трансформації з основного права людини на вигідну інвестицію.
Для врегулювання житлових питань у багатьох країнах існує некомерційна оренда. Таке житло, яке можна визначити як соціальне, зазвичай належить муніципалітетам, неприбутковим житловим організаціям, кооперативам або компаніям з обмеженою прибутковістю. Їхня діяльність зазвичай підлягає спеціальним законодавчим нормам. Пільгові умови оренди землі, державна підтримка, а також статус неприбутковості або обмеженої прибутковості дозволяють цим організаціям пропонувати житло за цінами, що нижчі за ринкові. Головна відмінність між комерційним і некомерційним секторами оренди полягає в тому, що в комерційному секторі житло розподіляється на основі попиту, тоді як у некомерційному - виходячи з потреб населення. Основною метою некомерційного сектору є не максимізація прибутку, а забезпечення права на житло для якомога більшої кількості людей.
Як я уже зазначала вище, оренда в Україні переважно означає найм у фізичних осіб. Разом з тим, некомерційного сектору оренди у нас фактично не існує. Віддаленим натяком на таку систему можна вважати фонди житла соціального й тимчасового призначення. Проте від часу створення й до сьогодні, вони так і не запрацювали повноцінно. Наявність великої кількості приватних орендодавців призвела до уявної неформальності відносин оренди. Наприклад, зʼявилося стійке, однак хибне, переконання, що договори оренди не дійсні, якщо вони не затверджені в нотаріуса. Або ж, що власники можуть без попередження підвищувати вартість оренди під час дії договору. В умовах такої вдаваної неформальності комфорт і захищеність орендарів часто залежать від їхніх "дипломатичних" навичок й уміння встановити дружні стосунки з власниками житла. Проте така стратегія не завжди успішна й не завжди може вберегти наймачів від виселення або раптового підвищення вартості оренди. Особливо яскраво це проявилося за час повномасштабного вторгнення.
Перш за все, спостерігається значне зростання недоступності оренди житла, що свідчить про збільшення розриву між доходами населення та вартістю житлових площ. Згідно з методологією Євростату, житло вважається недоступним, якщо домогосподарства витрачають 40% або більше свого щомісячного доходу на житло. У різних країнах цей показник може варіюватися, наприклад, у США він становить 30%. В Україні бракує достатньої кількості даних для комплексного аналізу співвідношення між доходами та цінами на оренду, а також їх динаміки. Проте навіть неповна інформація свідчить про те, що середньостатистичної зарплати в великих містах часто недостатньо для сплати оренди однокімнатної квартири. Згідно з даними Work.ua, у Києві оренда забирає близько 78% середнього доходу, у Львові - 80%, а в Хмельницькому - 54%. Особливо важкою є така ситуація для внутрішньо переміщених осіб, які у 2022 році витрачали на житло більше, ніж ті, хто не переїжджав під час війни. Вони також значно частіше за інших потребували підтримки в питаннях оренди житла.
Крім того, спостерігається зростання числа осіб, які орендують житло. У порівнянні з деякими країнами, такими як Німеччина, де більшість населення живе в орендованих квартирах, український ринок житла може виглядати відносно малим. У 2019 році щонайменше 8% населення великих українських міст орендувало житло. Однак, за даними опитування Cedos, у жовтні 2022 року цей показник піднявся до близько 16%. Ці цифри лише частково відображають тенденції у житловій сфері. Проте, в поєднанні з інформацією міжнародних організацій, вони дають підстави вважати, що структура житлового ринку змінилася, а потреби в житлі стали більш різноманітними. Наприклад, згідно з даними Міжнародної організації з міграції, понад половина переселенців живе в орендованому житлі комерційного сектора. Ці зміни вимагають адекватної реакції з боку як місцевих, так і національних органів влади.
Отже, кількість наймачів зростає, а прірва між доходами і вартістю оренди поглиблюється. Водночас питання комерційної оренди не завжди присутні в обговореннях щодо відновлення і майбутніх реформ. Зокрема цілі, повʼязані з орендою житла, не ввійшли до фінальної редакції проєкту Плану відновлення, який уряд презентував у Лугано влітку 2022 року. Це вказує на те, що оренда не є пріоритетною темою для державної житлової політики. Такий підхід робить становище орендарів ще більш невизначеним і вразливим.
Якими можуть бути майбутні кроки? Я переконана в тому, що для справедливого та сталого відновлення України необхідно розвивати неприбуткову оренду, тобто соціальне житло. Про цю потребу й шляхи її досягнення вже неодноразово писала наша команда в Cedos, а також інші колеги. На сьогодні триває робота над законопроєктом "Про основні засади житлової політики", у якому закласти підвалини для перезапуску соціального житла. В цій колонці я зосереджуся на трьох напрямках для потенційних змін у секторі комерційної оренди.
Зростання обізнаності про права та обов'язки як орендарів, так і орендодавців є важливим аспектом. Одним із поширених міфів в Україні є те, що оренда не має належного законодавчого захисту. Однак це не зовсім вірно. Право на житло і захист від виселення закріплені в статті 47 Конституції України, а специфічні правила оренди регулюються Цивільним Кодексом. Я вже зазначала, що вимоги до орендних договорів передбачають, що будь-яка угода, оформлена в письмовій формі, є дійсною. Більше того, якщо термін договору перевищує рік, він автоматично продовжується на тих же умовах, якщо за три місяці до закінчення терміну сторони не досягли іншої угоди.
Окрім цього, в умовах воєнного стану відбулася зміна в регулюванні орендних відносин. По-перше, як орендарі, так і власники отримали право на дострокове розірвання угоди у зв'язку з форс-мажорними обставинами. Орендарі мають можливість звертатися до власників з проханням зменшити орендну плату або навіть скасувати її, якщо вони не можуть користуватися житлом через непереборні обставини, наприклад, у випадку близькості до зон бойових дій. Важливо зазначити, що воєнний стан не автоматично застосовує поняття "непереборних обставин" до всіх угод, і необхідно обґрунтувати вплив таких обставин. На думку юристів, у "регіонах, які не постраждали від безпосередніх наслідків війни, звільнення від відповідальності буде застосовуватися значно рідше, проте кожен випадок потребує індивідуальної оцінки з урахуванням конкретних обставин."
Знання законодавства є важливим інструментом для орендарів і орендодавців, що допомагає уникнути маніпуляцій і захищає їхні права. Для підтримки цієї ініціативи команда Cedos розробила юридичний посібник "Як орендувати й здавати житло", в якому зібрані відповіді на поширені запитання. Проте, відповідальність за підвищення обізнаності не повинна повністю покладатися на орендарів або громадські організації. Залучення населення до знань про оренду житла має стати однією з основних комунікаційних цілей Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури. Цей орган є важливим гравцем у сфері житлової політики і має потенціал вплинути на поширення інформації про оренду.
Колективні переговори. В Україні практично відсутня судова практика, що захищає від виселення або інших порушень права на житло. Це частково пояснюється тим, що вирішення конфліктів з орендодавцями поодинці є складним і витратним процесом. У відносинах між орендарями та орендодавцями, як правило, орендарі перебувають у більш уразливій позиції. Оскільки оренда в Україні часто розглядається як тимчасове житло, своєрідний "крок до власності", наймачі не завжди усвідомлюють себе як спільноту з подібними інтересами та потребами. Щоб збалансувати ці стосунки та висвітлити спільні виклики, з якими стикаються орендарі, у різних країнах, як на місцевому, так і на міжнародному рівнях, створюються профспілки орендарів. Одна з можливих напрямків для українських громадських організацій та ініціатив, які займаються міським розвитком, полягає у встановленні контактів з такими профспілками для обміну досвідом. Зі зростанням числа орендарів питання створення таких об'єднань стає дедалі більш актуальним.
Обмеження орендних ставок. Зростання цін є однією з найактуальніших проблем у сфері оренди. Впровадження обмежень на вартість може передбачати встановлення національного або регіонального порогу, який забороняє власникам підвищувати орендну плату вище визначеного рівня щорічно в рамках чинних угод. Такі обмеження можуть також вимагати, щоб орендні ставки не перевищували певний відсоток від регіонального індикатору. Наприклад, у Німеччині на федеральному рівні існують подібні регуляції. Цей механізм міг би захистити орендарів від несподіваних і необґрунтованих підвищень цін. Однак варто зазначити, що реалізація таких змін є досить складною справою і має безліч нюансів, які не завжди дозволяють досягти бажаного результату. Незважаючи на певні недоліки, таке нововведення могло б повернути питання оренди на політичну арену та надати орендарям додаткові можливості в переговорах з власниками нерухомості.
Жорстокий оптимізм житлової політики в Україні полягає в очікуванні, що кожен зможе знайти для себе прийнятний варіант на ринку. Однак, в умовах війни, зростання бідності й безробіття, ця теза видається все більш нереалістичною. В інших своїх матеріалах і публічних виступах, я часто повторюю, що сьогодні Україна переживає безпрецедентну житлову кризу. Проте, я також хочу наголосити, що для бідних людей та інших вразливих груп криза житла - це і є норма. Як до війни, так і після майбутньої перемоги, частина населення не матиме достатньо доходів, аби придбати або орендувати комерційне житло, стикатиметься з незаконними виселеннями і порушенням своїх прав. Для того, аби розвʼязати такі проблеми нам необхідні альтернативні шляхи, зокрема доступна й захищена оренда.
Автор: Анастасія Боброва, провідна аналітикиня та спеціалістка у галузі міського розвитку, житлових питань та орендних відносин.
В Україні було засновано Інститут житла, який слугуватиме аналітичним центром для розробки інноваційних законодавчих ініціатив.
